Arsanıza kaç m² inşaat yapabilirsiniz? TAKS, KAKS ve emsal kavramları, çekme mesafeleri, emsale dahil olmayan alanlar ve örnek hesaplamalarla 2026 imar rehberi.
Bir arsa satın almadan önce cevaplanması gereken ilk soru şudur: bu arsaya kaç metrekare, kaç katlı bir yapı yapılabilir? Bu sorunun cevabı imar durumu belgesinde yer alan TAKS, KAKS ve emsal değerlerinde saklıdır. Bu üç kavramı doğru okumak, arsa yatırımının kârlı olup olmadığını daha ilk günde gösterir.
Temel Kavramlar
| Kavram | Açılımı | Anlamı |
|---|---|---|
| TAKS | Taban Alanı Katsayısı | Yapının zemindeki oturma alanının arsa alanına oranı |
| KAKS / Emsal | Kat Alanı Katsayısı | Toplam inşaat alanının arsa alanına oranı |
| Hmax | Maksimum Yükseklik | Yapının izin verilen en yüksek kotu veya kat adedi |
| Çekme mesafesi | Yapı yaklaşma sınırı | Yapının komşu ve yol sınırına en yakın mesafesi |
Örnek Hesaplama
500 m² arsa, TAKS: 0,30, KAKS (Emsal): 0,90 verilmiş olsun:
- Maksimum taban oturumu = 500 × 0,30 = 150 m²
- Toplam inşaat alanı = 500 × 0,90 = 450 m²
- Teorik kat adedi = 450 / 150 = 3 kat
- Hmax 9,50 m ise 3 normal kat mümkündür.
Ancak bu hesap yalnızca üst sınırı gösterir. Çekme mesafeleri, arsa geometrisi ve eğim, gerçekte kullanılabilir taban alanını daraltabilir. Dar ve derin bir parselde TAKS'ın tamamını kullanmak çoğu zaman mümkün olmaz.
Emsale Dahil Olmayan Alanlar
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği kapsamında bazı alanlar emsal hesabına dahil edilmez veya kısmen dahil edilir. En sık karşılaşılanlar:
- Işıklıklar, tesisat şaftları ve bacalar
- Sığınak, otopark ve ortak depo alanları (yönetmelik sınırları içinde)
- Açık çıkmalar, balkonlar (belirli oranda)
- Yangın merdiveni ve asansör kuleleri
- Zemin altında kalan ve tamamen gömülü bodrum katlar (belediyesine göre değişir)
Bu istisnalar belediyeden belediyeye ve plan notlarına göre değişir. Bu nedenle emsal hesabı yalnızca yönetmelik üzerinden değil, ilgili idarenin plan notları okunarak yapılmalıdır.
İmar Durumu Belgesi Nasıl Alınır?
- Tapu fotokopisi ve kimlik ile ilgili belediyenin İmar Müdürlüğü'ne başvurulur.
- e-Devlet ve bazı belediyelerin imar portalları üzerinden dijital sorgulama yapılabilir.
- Belge; ada-parsel, arsa alanı, yapılaşma koşulları ve plan notlarını içerir.
- Belgenin geçerlilik süresi genellikle 1 yıldır; süresi dolan belge yenilenir.
Arsa Alırken Dikkat Edilecekler
- Parselin yola cephesi var mı? Cephesiz parselde ruhsat alınamaz.
- İfraz veya tevhit (bölme/birleştirme) gerekiyor mu?
- Yol terki veya DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) kesintisi yapılacak mı?
- Arsa üzerinde şerh, irtifak veya hisse durumu var mı?
- Zemin sınıfı nedir; temel maliyetini ne kadar etkiler?
- Altyapı (elektrik, su, kanalizasyon, yol) parsele ulaşıyor mu?
Bir arsanın gerçek değeri metrekaresinde değil, emsalinde ve uygulanabilirliğindedir. Aynı fiyata iki arsa, tamamen farklı inşaat hakkı sunabilir.
Dome Mimarlık Mühendislik
İmar durumu, emsal hakkı, çekme mesafeleri ve zemin koşullarını değerlendirip uygulanabilir bir kütle etüdü hazırlıyoruz.
Bizimle iletişime geçin
